“去庫存”繼續(xù) 樓市差異化格局加劇
 

  樓市“去庫存”壓力仍然高企。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年9月底，重點監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26711萬平方米，環(huán)比增長3.8%。庫存規(guī)模在連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，首次出現(xiàn)上升。
 

  中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時表示，“目前全國樓市庫存總量并沒有減少，同時城市間分化加劇，北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)‘供不應(yīng)求’的現(xiàn)象，這些城市的主要任務(wù)是控制房價，而庫存壓力則集中在三四線城市。”
 

  剛剛發(fā)布的三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，前9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比增長2.6%，增速為2014年以來最低點。同期的房屋新開工面積和房屋竣工面積都有所下調(diào)，降幅分別為12.6%和9.8%。另一方面，銷售情況逐步回暖。具體來看，前9月商品房銷售面積同比增長7.5%，其中，住宅銷售面積增長8.2%。到9月末，住宅待售面積減少387萬平方米。
 

  顧云昌預(yù)計，“樓市去庫存還需要很長一段時間，明年的某一時段或?qū)霈F(xiàn)明顯減少。”
 

  利好政策頻出

  “刺激”市場各方預(yù)期
 

  自2014年4月以來，樓市政策持續(xù)回暖，各地紛紛出臺松綁限購、公積金政策鼓勵自主和改善需求、以及放開“限外令”等措施，央行年內(nèi)已經(jīng)五度降息、五度降準(zhǔn)。
 

  Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，142家上市房企的平均負債率為76.8%，其中超兩成房企資產(chǎn)負債率躍過80%紅線，國泰君安認為，龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資松綁，資產(chǎn)負債表邊際改善最為明顯，這些因素影響著市場各方的預(yù)期。
 

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，樓市在本次央行降息的影響下難免出現(xiàn)“暖上加暖”的現(xiàn)象，在這種情況下，降息的利好效應(yīng)將被放大，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好。
 

  北京市民趙先生近期打算將市區(qū)一套二手房出售，并在延慶地區(qū)購置一套新建高檔住宅。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，像趙先生這種“賣一買一”的房主不在少數(shù)，大多數(shù)是改善型住房需求。
 

  2015年第三季度《一線城市豪宅公寓市場研究報告》顯示，三季度一線城市單價6萬元以上豪宅公寓(除別墅)成交3734套，環(huán)比增加39%，同比增加380%。
 

  近期，一線城市新建商品住宅成交均價漲幅較大，這在一定程度上“刺激”了部分高凈值群體，加之目前貨幣政策寬松、股市調(diào)整幅度過大導(dǎo)致的投資渠道變窄，也增加了對抗跌保值效果較好的產(chǎn)品需求。不過，分析人士表示，雖然豪宅公寓市場熱度還將進一步延續(xù)，但退燒是必然趨勢，未來需求將更為溫和。
 

  一線城市房價高端化趨勢明顯
 

  從全國來看，房企觀望情緒濃重，拿地更趨謹慎。前9月房企土地購置面積和成交價格雙雙下滑，并且降幅擴大。但是與之形成鮮明對比的是一線城市土地市場的火爆：10月20日，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊以49.5億元成交，扣除配建的政策性住宅，樓面價達到7.5萬每平米;23日，北京順義昌平3地塊以60億元成交。同樣的情況也出現(xiàn)在廣州和深圳，而上海則突然叫停多宗土地轉(zhuǎn)讓。10月9日，上海市委書記韓正表示，上海房價已經(jīng)很高，如果不堅持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會削弱城市的競爭力。
 

  張大偉分析稱，在北京2013年開始出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，而從2015年6月大興等南城系列“地王”出現(xiàn)，證明了房企對一線城市土地的爭搶進入白熱化。在這種情況下，未來新上市的商品房定價自然會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)域也將供應(yīng)大量豪宅項目，將明顯影響市場定價。業(yè)內(nèi)人士稱，如果一塊區(qū)域地塊內(nèi)拍出“地王”，對于周邊樓盤無疑是最好的促銷廣告。
 

  顧云昌認為，“城市之間的差異是由于城市化進程導(dǎo)致的。由于發(fā)展空間大，就業(yè)機會多，人口大量流向大城市是必然趨勢，這個過程是不可能完全解決的。”
 

  由于公共資源集中及人口分布的不均衡，由于嚴重分化的價格漲幅同樣存在隱憂。張大偉表示，未來政策刺激效果會集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線城市則會越來越差，很多城市或有可能在四季度加碼房地產(chǎn)救市政策。